Berlin - Wohnen in der Höhe – Entspannung für den Berliner Wohnungsmarkt?

In den 70er Jahren hatte sich Deutschland weitgehend von dem Thema Hochhäuser verabschiedet. Denn die meisten Konzepte für Hochhaus-Siedlungen am Stadtrand waren nicht aufgegangen, oft entstanden soziale Brennpunkte. Ein Beispiel ist die Gropius-Stadt in Berlin. Als 1969 das Ideal-Wohnhaus von Walter Gropius in der gleichnamigen Großsiedlung fertiggestellt war, wurde Neukölln damit Halter eines Berliner Rekordes:

Das fast 100 Meter hohe Gebäude galt als das höchste Wohnhaus der Stadt. Wie sich zeigte, hat es jedoch an Infrastruktur und Mietermix gemangelt, die Folge war eine geringe Wohnqualität, ein trostloses Quartier entstand. Aufgrund solcher Erfahrungen erfreuten sich die sogenannten Wohntürme keiner großen Beliebtheit mehr und galten als sozial problematisch. Natürlich ließen Banken und Konzerne Hochhäuser als Prestigebauten bauen und prägten damit etwa die Frankfurter Skyline. Das Thema Wohnen in der Höhe hatte sich aber für viele erledigt.

Nun wird in Berlin wieder über Hochhäuser nachgedacht. Denn die wachsende Stadt – in wenigen Jahren wird die Vier-Millionen-Einwohner-Marke geknackt – muss sich Gedanken darüber machen, wie dieses Wachstum organisiert werden soll.

Der rot-rot-grüne Senat will sich kümmern. Auch um die Hochhäuser. Denn für die gibt es – abgesehen von einem Wettbewerb für den Alexanderplatz aus den frühen 90er Jahren – keinen richtigen Plan. München ist da lange weiter. Ein Volksentscheid sprach sich bereits 2004 dafür aus, dass kein Haus höher sein darf als die Türme der Frauenkirche - nämlich 100 Meter.
Berlin will nachsitzen.

Bausenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) fordert verbindliche Leitlinien für die Hochhausentwicklung in Berlin und die Klärung der Frage, an welchen Standorten Hochhäuser städtebaulich und stadtgestalterisch sinnvoll und verträglich sind. Ein Problem sieht die Bausenatorin in den Kosten der Hochhäuser, günstiges Wohnen ist aus ihrer Sicht in solchen Gebäuden kaum realisierbar. Ein Hochhausleitbild ist bereits in Arbeit. 2019 soll dieses Antworten liefern.

Einige Investoren denken an dieser Stelle bereits weiter. So sollen mit dem Projekt „Hotel und Wohnen an der Spree“ an der Fanny-Zobel-Straße zwei Hochhäuser 110 und 100 Meter in die Höhe wachsen. Neben dem Allianz-Tower und den Treptowers entwickelt sich damit an dem Standort eine Skyline an einem der Eingänge zur City. Nur wenig höher ist der Steglitzer Kreisel mit seinen 118 Metern. Nach einer fast 15-jährigen Debatte um Abriss, Neu- und Umbau, Verkaufspreise und Investorenauswahl hat das Land Berlin den Turm an den Eigentümer CG Gruppe übergeben. Insgesamt 329 Wohnungen sollen in dem Turm bis Ende 2020 entstehen.

Siegfried Nehls, Vorstand des Projektentwicklers SANUS AG, befürwortet die Realisierung von Hochhäusern im Berliner Stadtbild: „Hochhäuser sind auch immer ein Ausdruck von höchster Baukultur und -kunst.“ Dieser Prestigegedanke ist für Nehls jedoch nicht ohne weiteres auf Berlin anwendbar. „Berlin hat viele Qualitäten, eine markante Skyline braucht die Stadt gar nicht. Das hat auch historische Gründe. Dennoch ist Wohnen in der Höhe ein Konzept, um der wachsenden Wohnungsnot zu begegnen. Das war auch der ursprüngliche Gedanke, der Wohntürmen zugrunde lag. Damals musste man angesichts rasch steigender Bevölkerungszahlen aus den vorhandenen Flächen das Beste machen und baute in die Höhe.“

Viele Experten sehen die ursprüngliche Form des Wohnens in der Höhe jedenfalls nicht mehr als zeitgemäß. Moderne Konzepte zeigen einen Nutzungsmix auf, der Wohnungen, Büros und Gewerbe in einem Haus vorsieht. Das würde der Vision einer verkehrsberuhigten Smart City entgegenkommen und Probleme, wie sie sich damals in der Gropius-Stadt entwickelt haben, möglicherweise vermeiden.

Lohnt der Kauf einer Immobilie oder platzt die Blase

Lohnen Immobilien zur Kapitalanlage? 

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt? Die Preise sinken, der Wert der Immobilie verfällt, das Risiko der Unverkäuflichkeit am Markt steigt, zudem treiben steigende Zinsen die Besitzer in Finanzierungsnöte.

Käufer und Kapitalanleger stehen heute vor dem Problem, das die Preise steigen und steigen. Wo vor 5 bis 10 Jahren noch 280.000 € für ein Reihenhaus mit Grundstück vom Verkäufer verlangt wurden, werden jetzt Reihenhäuser ohne ausgebautes Bad und ohne Carport mit einem kleinem Grundstück von 100 m² für glatt 100.000 € mehr angeboten.

Wir sprechen hier nicht von einem Endhaus, sondern von dem Preis für ein Mittelreihenhaus in Hamburg. Ganz zu schweigen von Eigentumswohnungen oder Häusern am Wasser oder in besten Lagen am Hafen oder der Innenstadt. Da gibt es wenig Ausnahmen, ob in Hamburg oder in München, auch in Frankfurt und in Düsseldorf hat der Immobilienmarkt stark angezogen.

Eins täuscht, denn die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt suggeriert, das die Preise angebracht sind, doch sehr oft ist das Eigentum überteuert. Der Preis steht im Widerspruch zum Wert. 

Ein weiteres Problem ist, weder Käufer noch Finanzgeber fragen nach dem alt bewährten Prinzip, mit welchen Eigenkapital das künftige Eigentum finanziert werden soll und ob der tatsächliche Wert der Immobilie mit dem Kaufpreis übereinstimmt. Alle sehen nur die große schwarze Null vor dem Komma, da die Kreditzinsen für den Kauf bei fast Null Prozent liegen.

Oft werden gerade von dem kleinen Häuslebauer oder von der jungen Familie die Nebenleistungen, wie die Zins- und Tilgungsleistung, die Bereitstellungszinsen, die Schätzgebühren, die Grundsteuer und die Notar- und Maklergebühren vergessen. Dabei ist das erst der Anfang, denn das Haus will eingerichtet werden, hinzu kommen die Energiekosten, Beiträge für Versicherungen und Erhaltung, die Ausgaben für das täglich Leben.

Die Höhe dieser Ausgaben sollte nicht unterschätzt werden, denn das Problem der niedrigen Zinsen zeigt sich in anderen Bereichen und kann so wieder zum Problem werden, wenn die Inflation oder die Zinsen steigen.

Der Immobilienerwerb zur Kapitalanlage birgt immer Chancen und Risiken

Wie viele Menschen bedenken heute noch beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, das die Differenz zwischen den Gesamtkosten und den Eigenmittel den Kreditbedarf angibt? Hier heißt es genau kalkulieren und berechnen, welche Kosten auf den Käufer zukommen.

Baufinanzierungsdarlehen werden durch die Bestellung einer Grundschuld gesichert, das ist meist eine Bank. Und das heißt bei einer Kreditaufnahme, sollte dieser Kredit vom Käufer nicht mehr bedient werden können, gehört der Bank das Haus.

In Zeiten des billigen Geldes und der Nullzinsen ist für viele Anleger der Kauf zur Kapitalanlage wieder attraktiv. Wir leben seit Jahren in einer Niedrigzinsphase, somit werfen Geldanlagen kaum noch Zinsen ab. Immobilien zu Erwerben, ist so attraktiv wie nie. Doch auch wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, muss auf Sicherheit, Rendite und langfristiges Wertentwicklungspotential setzen.

Was künftige Entwicklungen in der Gesellschaft bringen, ist schwer abzuschätzen, trotzdem beeinflussen sie den Immobilienwert. 

So können die Risiken für Immobilienbesitzer durch Wohnungsleerstand, Modernisierungsstau, Sonderumlagen, wegen säumiger Miteigentümer und teure Instandhaltungsmaßnahmen, Probleme mit einer teuren Anschlussfinanzierung, künftig zunehmen.

In vielen Gegenden von Deutschland sind die Preise für Grundstücke und Häuser in den letzten Jahren enorm gestiegen, aber eben nicht überall. Früher sagte man: Lage, Lage, Lage, auch heute noch ein entscheidendes Kriterium beim Kauf ebenso wie die vorhandene Infrastruktur.

Wo die Lage, die Arbeitsmarktlage, die Infrastruktur das nicht hergibt sind die Immobilien überteuert. Dies trifft für viele Städten in Deutschland zu. Hier schlagen die regelmäßige Wartung und Instandhaltung für den Käufer mit zusätzlichen Kosten zu Buche. Auch der steuerliche Aspekt ist oft weniger nutzbringend, wie gedacht.

Unser aufgeblähter Immobilienmarkt: Sind Immobilien überteuert?

Wirklich? Fehlt es nicht überall an Wohnraum? Neu fertig gestellte Reihenhäuser und Wohnungen in Hamburg sind nach kürzester Zeit verkauft und bezogen. Städte, wie München, Frankfurt oder Hamburg erhalten im Ranking der Immobilienwerte ein A. Doch der Boom betrifft nur bestimmte Städte, hier ist der Preis von Wohneigentum relativ real abgebildet. Doch was ist mit der Mitte Deutschlands, mit dem Land oder kleinen relativ unattraktiven Städten mit wenig Arbeit und schlechter Infrastruktur?

Denn fast überall in Deutschland stiegen die Preise in den letzten Jahren erheblich über Wert, um bis zu 50 %. Zudem wurden und werden immer öfter Kredite vergeben, wo nur wenig oder gar kein Eigenkapital eingebracht wurde. Noch vor Jahren forderten die Banken in Deutschland beim Kauf einer Immobilie und damit verbundenen Kreditaufnahme eine Eigenbeteiligung von mindestens 20 %, dies hat hierzulande stark nachgelassen. Können diese Kredite nicht mehr bedient werden, werden sie zu faulen Krediten.

Doch auch die Mietpreise in den Ballungszentren steigen weiter, bisher bis zu 30%, dies lässt sich allerdings nicht mit ökonomischen Argumenten rechtfertigen.

Was ist denn eine Blase? Denken Sie an Kaugummi, den Sie zu einer Blase aufblasen und der dann in der Luft mit einem Knall zerplatzt. Laut Prof. Dr. Max Otte: „Blase heißt aber immer, Verzerrung der sinnvollen Preise, Fehlanreize, Boom-, Hysterie, Crash und Kater.“

Zum Beispiel kam es in Amerika zur Immobilienblase, weil es keine Kreditauflagen gab, diese führte zu schnell steigenden Preise, die deutlich über dem eigentlichen Wert der Immobilien lagen. Die Blase platzte, da die Hauseigentümer die stetig steigenden Kreditzinsen nicht zahlen konnten. Über die Banken brach somit eine Flut von Immobilien herein, deren Wert unter dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis lag.

Nicht von der Hand weisen lässt sich sich der Vorwurf, das durch die niedrigen Zinsen eine Run auf Eigentumswohnungen und Häuser stattgefunden hat. Immer mehr Menschen leisten sich Eigentum, ohne über das nötige Kapital oder Rücklagen zu verfügen. Immer schon verführte billiges Geld zur Kauf und zur Verschwendung. Mit der Entwicklung der Immobilienpreise halten die Einkommen der Menschen allerdings nicht Schritt.

Die Preise werden auch in die Höhe getriebenen, da viele Wohnungen und Häuser als Investmentanlage beliebt sind. Die Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben, solange die Niedrigzinsphase anhält, die Folgen werden wir danach zu spüren bekommen.